위반건축물이라고 적혀 있는데 바로 철거해야 하는 걸까?

위반건축물이라는 딱지를 마주했을 때의 당혹감

부동산을 계약하러 갔거나 이미 살고 있는 집에 대한 서류를 떼어보다가 위반건축물이라는 무서운 단어를 발견하면 누구나 가슴이 철렁 내려앉기 마련입니다. 당장 집이 무너지는 것은 아닐지 혹은 강제로 쫓겨나는 것은 아닐지 걱정이 앞서는 것이 당연합니다. 하지만 이 단어가 적혀 있다고 해서 무조건 오늘 당장 건물을 부수어야 하는 것은 아닙니다. 이 표시는 행정청에서 이 건물이 건축법을 위반하고 있으니 바로잡으라는 시정명령을 내리기 위한 전 단계이자 경고등과 같습니다. 따라서 무조건적인 공포보다는 차분하게 상황을 파악하고 대처하는 지혜가 필요합니다.

위반건축물 제도는 우리나라의 도시 계획과 안전을 유지하기 위해 꼭 필요한 장치입니다. 건물의 주인이 허가받은 내용과 다르게 임의로 면적을 넓히거나 용도를 바꾸는 행위는 화재 발생 시 대피를 어렵게 만들고 주차 공간 부족 문제를 심화시키며 도시의 미관을 해칠 수 있습니다. 하지만 실제 현장에서는 공간이 조금 부족하다는 이유로 베란다를 확장하거나 옥상을 가건물로 꾸미는 일이 빈번하게 발생합니다. 이러한 일상적인 변화들이 모두 법의 테두리를 벗어나면 위반건축물이라는 이름표를 달게 됩니다.

내 집에 붙은 위반건축물 딱지가 만들어지는 과정

건물이 어떻게 하다가 위반건축물이 되는지 그 과정을 알면 대처하기가 훨씬 수월해집니다. 보통은 이웃의 신고나 지자체의 정기 단속, 혹은 항공사진 판독을 통해 불법 증축이나 개축 사실이 적발됩니다. 지자체에서는 현장 조사를 거쳐 위반 사실이 확인되면 건축주에게 자진해서 원래 상태로 돌려놓으라는 시정명령을 1차, 2차에 걸쳐 보내게 됩니다. 이 기간 안에 원상복구를 하면 딱지는 자연스럽게 지워집니다.

만약 시정명령을 무시하고 버티면 이행강제금이라는 무서운 벌금이 부과되기 시작합니다. 이행강제금은 한 번 내고 끝나는 것이 아니라 위반 사항이 해소될 때까지 매년 반복해서 부과될 수 있습니다. 특히 2019년 이후로는 영리 목적이나 대규모 위반의 경우 가중 처벌을 받도록 법이 강화되었기 때문에 경제적인 타격이 매우 큽니다. 그렇기 때문에 무조건 버티는 것은 상책이 아니며 그렇다고 해서 무작정 철거부터 하는 것도 올바른 방법은 아닙니다.

위반건축물과 관련된 흔한 오해와 진실

많은 사람들이 위반건축물에 대해 가지고 있는 오해 중 하나는 은행에서 대출이 아예 안 된다는 것입니다. 물론 전세대출이나 주택담보대출을 받을 때 위반건축물이라는 사실이 걸림돌이 되는 것은 사실입니다. 금융기관에서는 리스크 관리를 중요하게 생각하기 때문에 감정평가나 대출 심사 과정에서 거절당할 확률이 높습니다. 하지만 모든 금융상품에서 100퍼센트 거절되는 것은 아니며 담보 가치나 위반 내용의 경중에 따라 예외적으로 승인이 나는 경우도 있으므로 여러 은행을 통해 발품을 팔아보는 것이 중요합니다.

또 다른 오해는 전세를 살다가 집이 위반건축물로 지정되면 보증금을 다 날리게 된다는 공포입니다. 실제로 전세사기와 맞물려 이러한 뉴스가 많이 보도되면서 불안감이 커졌습니다. 하지만 위반건축물이라고 해서 무조건 보증금을 잃는 것은 아닙니다. 전입신고와 확정일자를 제대로 갖추고 선순위 권리관계에 문제가 없다면 법적으로 보호를 받을 수 있습니다. 다만 전세보증보험 가입이 거절될 수 있으며 계약 기간이 끝날 때 다음 세입자를 구하기 어려워 집주인과 보증금 반환을 두고 다툼이 생길 가능성이 매우 높다는 점은 큰 문제입니다.

위반건축물의 종류별 특징과 대처 방법

건축법 위반의 형태는 매우 다양하며 그 종류에 따라 해결책도 완전히 달라집니다. 어떤 유형의 위반인지 정확히 파악하는 것이 문제 해결의 첫걸음입니다.

• 베란다 확장형은 가장 흔한 유형으로 기존 아파트나 빌라의 거실이나 방 외부 베란다를 터서 실내 공간으로 넓힌 경우입니다. 단열재 시공이나 구조 변경에 큰 문제가 없다면 합법화 절차를 밟거나 철거가 비교적 간단합니다.

• 옥상 및 테라스 가건물은 다세대주택이나 상가 주택의 옥상에 판넬이나 유리로 방을 만들거나 창고를 증축한 경우입니다. 이는 화재 시 대피 공간을 막는 주된 원인이 되기 때문에 지자체의 단속 순위가 높으며 철거 대상이 될 확률이 큽니다.
• 세대 분할 및 다가구 위반은 큰 집 하나를 여러 개의 원룸이나 고시원처럼 쪼개서 세를 준 경우입니다. 소방시설이나 주차장 대수가 법적 기준을 만족하지 못해 생기는 경우가 많아 원상복구 비용이 상당히 많이 듭니다.
• 무단 용도변경은 근린생활시설을 주거용으로 개조해서 사람이 살 수 있게 만든 경우입니다. 전입신고가 안 되거나 주거용 대출을 받기 어려워 세입자에게 큰 피해를 줄 수 있습니다.

철거만이 정답은 아니다 합법화의 가능성 따져보기

위반건축물이라는 통보를 받았을 때 무조건 철거업체를 부르기 전에 이 건물을 합법적으로 바꿀 수 있는 방법이 있는지 먼저 검토해 보아야 합니다. 건축사사무소를 방문하여 현재 상태가 건축법이나 조례의 기준 안에서 양성화가 가능한지 문의하는 것이 가장 현명합니다.

정부에서는 일정한 기간을 정해두고 가벼운 위반 건축물에 대해 벌금을 면제해주거나 양성화 기회를 주는 양성화 조치를 가끔 시행합니다. 모든 건물이 대상이 되는 것은 아니며 면적 기준이나 건축 연도 등의 까다로운 요건을 충족해야 합니다. 만약 양성화 대상에 해당한다면 철거 비용을 아끼고 오히려 자산을 지키는 훌륭한 기회가 될 수 있습니다. 건축물대장에 노란색으로 위반건축물 딱지가 붙어 있더라도 전문가의 도움을 받아 추인 허가라는 절차를 밟으면 정상적인 건축물로 되돌릴 수 있는 길이 열리기도 합니다.

비용 효율적인 철거와 원상복구 진행 요령

결국 철거를 해야 하는 상황으로 결론이 났다 하더라도 비용을 최소화하고 지자체와의 마찰을 줄이는 요령이 필요합니다. 무작정 공사를 시작하기보다는 건축과의 담당 주무관과 면담을 통해 정확히 어느 부분을 어떻게 철거해야 시정명령이 해제되는지 확인해야 합니다. 애매하게 철거했다가 다시 보완 공사를 해야 하는 낭비를 막을 수 있습니다.

철거 업체를 선정할 때는 반드시 위반건축물 원상복구 경험이 많은 곳을 여러 군데 비교하여 견적을 받아야 합니다. 철거 과정에서 발생하는 폐기물 처리 비용이 견적에 포함되어 있는지, 철거 완료 후 관할 구청에 제출할 현장 사진과 서류를 꼼꼼하게 챙겨주는 곳인지 확인하는 것이 좋습니다. 비용을 아끼려다가 불법 철거업체를 쓰게 되면 오히려 과태료나 추가적인 행정 처분을 받을 수 있으므로 정식 등록된 업체를 이용해야 안전합니다.

임대차 계약 전 위반건축물 확인하는 실용적인 팁

부동산을 구하는 세입자 입장에서는 위반건축물 매물에 아예 접근하지 않는 것이 가장 좋은 방법입니다. 계약을 진행하기 전 반드시 직접 건축물대장을 발급받아 확인하는 습관을 들여야 합니다. 부동산 중개사무소의 말만 믿지 말고 대장 상단에 노란색 글씨로 위반건축물 표시가 되어 있는지 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

만약 이미 위반건축물인 줄 알면서도 저렴한 가격이나 마음에 드는 위치 때문에 계약을 결심했다면 특약사항을 철저히 작성해야 합니다. 집주인이 잔금 치르기 전까지 혹은 입주 후 특정 기한까지 위반 사항을 완벽하게 해제하고 건축물대장을 정상화한다는 내용을 계약서에 명시해야 합니다. 이를 어길 시 계약을 무효로 하고 손해배상을 청구할 수 있는 법적 안전장치를 마련해 두어야 나중에 보증금을 지키고 맘고생을 줄일 수 있습니다.

전문가들이 조언하는 위반건축물 대응 순서

위반건축물 문제에 부딪혔을 때 공인중개사, 건축사, 변호사 등 전문가들은 입을 모아 감정적으로 대응하지 말고 냉정하게 단계를 밟아 나갈 것을 조언합니다. 당황해서 무단으로 공사를 하거나 구청 직원의 연락을 피하면 사태를 더욱 악화시킬 뿐입니다.

• 관할 구청 건축과를 방문하여 정확한 위반 내용과 면적, 적발 경위를 파악합니다.
• 동네 건축사사무소를 찾아가 현재 상태로 양성화가 가능한지 타당성 검토를 받습니다.
• 양성화가 불가능하다면 철거 및 원상복구에 드는 비용과 이행강제금 액수를 비교하여 어떤 것이 더 경제적인지 계산합니다.
• 철거를 결정했다면 믿을 수 있는 업체를 통해 신속하게 공사를 마무리하고 구청에 원상복구 완료 신고를 합니다.
• 구청 담당 주무관이 현장 실사를 나와 위반 사항이 해소된 것을 확인하면 건축물대장의 위반 표기가 삭제되는 것을 최종 확인합니다.

위반건축물과 관련된 자주 묻는 질문

위반건축물에 살게 되었을 때 세입자가 임의로 철거하고 비용을 집주인에게 청구할 수 있는지 궁금해하는 경우가 많습니다. 원칙적으로 건물의 수리나 원상복구 의무는 집주인에게 있으므로 세입자가 임의로 철거를 진행하고 비용을 청구하기는 어렵습니다. 반드시 집주인과 협의하여 집주인이 직접 처리하게 하거나 비용을 지원받는 방식으로 진행해야 법적인 분쟁을 막을 수 있습니다.

이행강제금은 한 번 내고 나면 다시 돌려받을 수 있는지 묻는 사람도 많습니다. 이행강제금은 세금이나 벌금의 성격을 가지며 위반 상태를 해소하기 전까지 부과되는 행정 처분이므로 한 번 납부한 금액은 원칙적으로 환급받을 수 없습니다. 따라서 시정명령을 받았을 때 너무 지체하지 않고 빠르게 해결하는 것이 돈을 아끼는 유일한 방법입니다. 버티면 버틸수록 매년 이행강제금이라는 눈덩이가 불어나기 때문에 빠른 결단력이 무엇보다 중요합니다.