건축법 위반 사실을 모르고 건물을 샀다면 책임은 누구에게 있을까?

건축법 위반 건축물을 매수했을 때 직면하는 현실

부동산을 취득하는 과정은 인생에서 가장 큰 재정적 결정 중 하나입니다. 어렵게 모은 자금과 대출을 활용하여 내 집 마련이나 상가 투자를 완료한 직후, 해당 건물이 건축법 위반 건축물이라는 사실을 알게 된다면 그 충격은로 말할 수 없을 것입니다. 특히 위반 사실을 전혀 모른 채 계약을 진행했다면 억울함은 더욱 클 수밖에 없습니다.

많은 매수자들이 계약서에 도장을 찍기 전 공인중개사나 매도인으로부터 특별한 고지를 받지 못했다면 자신에게는 책임이 없다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 안타깝게도 대한민국 건축법상 행정상의 제재와 철거 등의 시정명령은 원칙적으로 현재의 소유자에게 부과됩니다. 즉, 내가 위반하지 않았더라도 현재 그 건물을 가지고 있다는 이유만으로 모든 법적 책임을 떠안게 될 위험이 존재합니다.

위반 건축물 매수 시 발생할 수 있는 구체적인 문제들

건축법 위반 사실을 모른 채 건물을 샀을 때 발생하는 문제는 단순히 기분 나쁜 일에 그치지 않고 실질적인 금전적 손실과 행정적 처벌로 이어집니다. 어떠한 상황들에 직면하게 되는지 구체적으로 살펴보겠습니다.

• 관할 관청으로부터 원상복구를 요구하는 시정명령을 받게 됩니다

• 시정명령을 이행할 때까지 매년 이행강제금이 부과됩니다
• 건물에 대한 각종 인허가나 영업허가가 제한될 수 있습니다
• 시중 은행에서 주택담보대출이나 상가 구입 자금 대출을 받을 때 불이익을 겪거나 거절당할 수 있습니다
• 나중에 건물을 다시 팔고 싶어도 매수자를 찾기 어렵고 제값을 받기 힘들어집니다

특히 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액에 따라 산정되는데, 그 금액이 수백만 원에서 수천만 원에 달하는 경우도 많아 매수자에게는 엄청난 경제적 압박이 됩니다. 한번 부과되기 시작하면 위반 사항을 해소하기 전까지는 매년 반복해서 부과되므로 문제 해결을 미룰수록 손해는 커집니다.

선의의 매수자 보호를 위한 법적 구제 방법

내가 직접 위반하지 않았고 몰랐다고 해서 무조건 포기해야 하는 것은 아닙니다. 법은 완전히 무방비한 상태로 피해를 입은 매수자를 보호하기 위한 구제 장치들을 마련해 두고 있습니다. 계약 과정에서 발생한 과실에 따라 상대방에게 책임을 물을 수 있습니다.

가장 먼저 검토해야 할 대상은 공인중개사입니다. 공인중개사는 중개대상물의 권리관계와 법령에 따른 제한사항을 성실하게 확인하고 설명해야 할 법적 의무가 있습니다. 건축물대장 등에 명시된 위반 건축물 낙인이나 불법 증축 여부를 확인하지 않고 중개했다면 공인중개사의 손해배상 청구가 가능합니다.

매도인을 상대로 한 민사소송도 고려할 수 있습니다. 매도인이 위반 사실을 알고도 이를 숨긴 채 매각했다면 이는 계약의 중요 부분을 속인 사기 또는 착오에 의한 계약 취소 사유가 될 수 있으며, 민법상 계약 불이행이나 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있습니다.

거래 전 반드시 확인해야 할 실용적인 예방 팁

문제가 발생한 뒤 해결하는 것보다 애초에 건축법 위반 건축물을 걸러내는 것이 가장 현명한 방법입니다. 부동산을 계약하기 전에 반드시 직접 확인해야 할 실천 수칙들이 있습니다.

• 정부24나 세움뜰을 통해 건축물대장을 직접 발급받아 확인합니다

• 건축물대장 상단에 위반건축물이라는 노란색 딱지가 붙어 있는지 눈여겨봅니다
• 현장 답사를 할 때 실제 건물 모습과 도면이나 대장 내용이 다른 부분이 없는지 꼼꼼히 대조합니다
• 베란다 확장, 옥상 가건물 설치, 상가 내부의 무단 칸막이 공사 등이 있는지 세심하게 살핍니다
• 공인중개사에게 불법 증축이나 용도변경 이력이 전혀 없는지 명확하게 확인을 요구하고 이를 중개대상물 확인설명서에 기재하도록 합니다

간혹 건축물대장에는 위반 건축물 표시가 아직 안 되어 있지만 현장에는 불법 증축물이 존재하는 경우도 있습니다. 관청의 단속에 아직 걸리지 않았을 뿐이므로, 현장 실측과 도면 대조는 매수자 스스로를 지키는 가장 강력한 방어선입니다.

이행강제금 부과에 대처하는 현실적인 자세

이미 건물을 매수한 상태에서 위반 건축물 통보를 받았다면 감정적으로 억울함을 호소하기보다 냉정하게 대응 방안을 찾아야 합니다. 무조건 버티기만 하면 이행강제금 가중 부과와 고발 조치로 이어질 수 있으므로 단계별 접근이 필요합니다.

우선 해당 위반 사항이 양성화 대상인지 확인해야 합니다. 정부는 일정한 기간 동안 서민들의 주거 안정을 위해 특정 요건을 갖춘 소규모 위반 건축물에 대해 합법적으로 양성화 기회를 주는 특례법을 간헐적으로 시행합니다. 전문가의 자문을 받아 양성화 신청이 가능한지 알아보는 것이 우선입니다.

양성화가 불가능하다면 철거를 통해 원상복구를 하거나, 전문가와 함께 이행강제금 부과 금액의 적정성을 검토하여 과도하게 산정된 부분이 있다면 이의신청을 제기해야 합니다. 또한 매도인이나 공인중개사를 상대로 한 손해배상 청구 소송을 동시에 진행하여 재정적 피해를 보전받을 수 있는 길을 찾아야 합니다.

자주 묻는 질문과 답변

건축물대장에 위반건축물 표시가 없었는데 산 후 생겼다면 어떻게 하나요

매수 당시에는 관청의 단속 전이거나 대장 반영 전이라 표기가 없었을 수 있습니다. 그러나 위반 행위 자체가 매수 이전부터 존재했다는 사실을 입증할 수 있다면, 이전 소유자나 매도인에게 하자담보책임 및 손해배상을 청구할 수 있는 근거가 됩니다.

공인중개사가 위반 사실을 말해주지 않았는데 중개사에게 책임을 물을 수 있나요

공인중개사는 중개대상물의 법적 상태를 확인할 법적 의무가 있습니다. 건축물대장 등을 통해 충분히 발견할 수 있었음에도 이를 소홀히 하여 매수자에게 손해를 입혔다면 공인중개사협회의 공제공급을 통한 손해배상 청구 등 법적 책임을 물을 수 있습니다.

이행강제금은 매년 내야 하나요

원칙적으로 위반 사항이 시정될 때까지 매년 부과됩니다. 주거용 건물의 경우 연면적 85제곱미터 이하의 주거용 건축물 등에 대해서는 법에서 정한 횟수만큼만 부과하고 중단되는 경우도 있으나, 상가나 기타 건축물은 시정될 때까지 계속 부과되므로 빠른 해결이 필수적입니다.