오래된 주택을 사기 전에 건축물대장에서 꼭 확인할 것

오래된 주택 매매의 숨겨진 함정 건축물대장으로 피하는 방법

오래된 주택은 나만의 개성 있는 공간으로 꾸밀 수 있는 로망과 함께 비교적 저렴한 가격이라는 장점이 있어 많은 분이 관심을 가집니다. 하지만 세월이 흐른 만큼 집의 겉모습만 보고 덜컥 계약했다가는 엄청난 금전적 손해와 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 집을 사기 전 등기부등본을 떼어보는 것은 상식이지만 이와 함께 반드시 확인해야 할 또 다른 핵심 서류가 바로 건축물대장입니다.

건축물대장은 해당 건물의 주민등록등본이라고 생각하시면 됩니다. 건물의 위치와 면적은 물론이고 용도와 구조 그리고 언제 지어졌는지에 대한 기본적인 정보가 모두 담겨 있습니다. 특히 오래된 주택일수록 증축이나 개조가 무단으로 이루어졌을 확률이 높기 때문에 계약 전 반드시 꼼꼼하게 살펴봐야 하는 필수 확인 사항입니다.

건축물대장 발급 방법과 종류 이해하기

건축물대장은 정부24 웹사이트나 모바일 앱을 통해 누구나 수수료 없이 무료로 즉시 발급받을 수 있습니다. 동사무소나 구청에 직접 방문해서 발급받는 것도 가능합니다. 건축물대장을 조회할 때는 표제부와 기전유부 중 어떤 것을 봐야 할지 헷갈릴 수 있는데 오래된 단독주택이나 다가구주택을 매매할 때는 전체적인 건물의 현황을 보여주는 표제부를 주로 확인하게 됩니다.

건축물대장 종류는 건물의 형태에 따라 조금씩 다릅니다. 단독주택은 하나의 대장에 모든 정보가 담겨 있는 일반건축물대장을 확인하면 되고 여러 세대가 거주하는 다세대주택이나 빌라는 각 세대별로 구분되어 있는 집합건축물대장을 확인해야 합니다. 주택의 형태에 맞는 올바른 서류를 열람하는 것이 정확한 권리 분석의 첫걸음입니다.

가장 먼저 확인해야 할 위반건축물 표시

오래된 주택을 볼 때 가장 주의 깊게 봐야 할 부분은 대장 우측 상단에 빨간 글씨로 적히는 위반건축물 표기입니다. 과거에 살던 집주인이 허가 없이 옥상을 증축했거나 베란다를 불법으로 확장하여 거실로 쓰거나 혹은 마당에 창고를 무단으로 지은 경우 여기에 해당하게 됩니다.

만약 매매하려는 주택이 위반건축물로 지정되어 있다면 시정명령과 함께 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 더 큰 문제는 이러한 불법 건축물은 은행에서 주택담보대출을 받을 때 거절되거나 대출 한도가 깎이는 원인이 된다는 점입니다. 리모델링이나 수리를 할 때도 제약이 많기 때문에 대장에 위반건축물이라는 딱지가 붙어 있다면 계약을 신중하게 재고해야 합니다.

주택의 실제 구조와 도면 대조하기

건축물대장에는 건물의 평면도가 함께 첨부되어 있습니다. 인터넷으로 발급받을 때는 도면 포함 옵션을 선택하여 반드시 출력하거나 화면으로 확인해야 합니다. 현장에 방문하여 눈으로 보는 집의 구조가 건축물대장 도면과 정확히 일치하는지 꼼꼼하게 대조해 보는 것이 실용적인 팁입니다.

시간이 오래 지난 주택 중에는 현관의 위치가 바뀌었거나 내부 방의 벽을 임의로 허물어 구조를 바꾼 경우가 비일비재합니다. 서류상의 도면과 실제 현장이 다를 경우 나중에 준공 검사를 다시 받거나 원상복구를 해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 부동산 중개업소에 이 부분을 적극적으로 문의하고 필요하다면 건축사 등의 전문가에게 검토를 요청하는 것도 좋은 방법입니다.

건물의 주용도와 실제 사용 용도 확인하기

오래된 주택 중에는 가끔 원래 근린생활시설 즉 상가로 허가받은 건물을 주거용으로 개조해서 사용하는 경우가 있습니다. 대장상에는 상가로 되어 있는데 사람이 살고 있다면 주택으로 인정받는 데 문제가 생길 수 있으며 취득세나 양도소득세 등 세금 계산에서도 불이익을 받을 수 있습니다.

건물의 주용도가 주거용으로 정확하게 등록되어 있어야 나중에 전세보증금 반환보증보험에 가입할 때도 거절당하는 위험을 피할 수 있습니다. 상가 주택을 매입하여 카페나 공방을 겸할 계획이 아니라 온전히 거주할 목적이라면 반드시 주용도가 단독주택이나 다가구주택 등으로 올바르게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.

오해와 진실 건축물대장과 등기부등본의 차이

많은 분이 등기부등본에 집의 모든 정보가 나온다고 생각하지만 그렇지 않습니다. 등기부등본은 주로 소유권이 누구에게 있는지 근저당이나 압류 같은 빚은 얼마나 잡혀 있는지 등 권리 관계를 보여주는 서류입니다.

반면에 건축물대장은 건물의 물리적인 상태와 적법성을 증명하는 서류입니다. 따라서 등기부등본에 빚이 없고 깨끗하다고 해서 안심해서는 안 됩니다. 물리적인 불법 증축이나 용도 위반 문제는 등기부등본에 나타나지 않고 오직 건축물대장에서만 확인할 수 있기 때문에 두 가지 서류를 반드시 함께 크로스체크해야 합니다.

건축물대장 무료 열람을 통한 비용 효율적인 예방

부동산 거래에서 발생하는 수많은 분쟁과 금전적 손실은 사소한 서류 확인을 소홀히 한 데서 시작되는 경우가 많습니다. 인터넷을 통해 몇 분만 투자하면 누구나 무료로 열람할 수 있는 건축물대장을 확인하지 않아 수천만 원에 달하는 이행강제금을 떠안거나 대출을 받지 못해 계약금을 날리는 상황은 반드시 막아야 합니다.

집을 보러 다니기 시작하는 단계부터 마음에 드는 매물이 생기면 그 즉시 스마트폰으로 건축물대장을 조회하는 습관을 들여보세요. 중개사에게 도면을 요청하고 현장과 비교하는 과정을 거친다면 허위 매물이나 하자가 있는 부실 주택을 걸러내는 가장 강력한 무기를 갖추게 되는 셈입니다.