과거에는 합법이었던 건물이 지금은 위반건축물이 될 수 있을까?

과거에는 합법이었던 건물이 어느 날 갑자기 위반건축물이 되는 이유

부동산을 매입하거나 전세 계약을 준비할 때 가장 당황스러운 순간 중 하나는 문제없어 보이던 건물이 위반건축물로 지정되어 있다는 사실을 알게 될 때입니다. 건축 당시에는 적법한 절차를 거쳐 준공되었고 오랜 세월 동안 아무런 문제 없이 거래되어 왔음에도 불구하고 시간이 흘러 위반건축물로 낙인찍히는 경우가 생각보다 매우 많습니다.

이러한 현상이 발생하는 이유는 건축법과 관련 규정이 끊임없이 개정되고 강화되기 때문입니다. 법은 소급 적용이 원칙적으로 금지되지만 건물의 상태나 용도가 변경되거나 주변 환경이 달라지면서 새로운 법의 기준에 저촉되는 상황이 발생합니다. 특히 주거용 공간의 부족 문제를 해결하기 위해 과거에는 관대하게 넘어가던 베란다 확장이나 옥탑방 설치, 다가구 주택의 세대 수 쪼개기 등이 현재의 강화된 기준에서는 엄격한 단속 대상이 되면서 기존 건물들이 대거 위반건축물로 전환되고 있습니다.

내 건물이 위반건축물인지 확인하는 실전 방법

부동산 거래를 앞두고 있거나 현재 건물을 소유하고 있다면 가장 먼저 확인해야 할 서류는 건축물대장입니다. 많은 사람들이 등기부만 확인하고 안전하다고 생각하지만 위반건축물 여부는 반드시 건축물대장을 통해 확인해야 합니다.

정부24나 세움하이브 같은 온라인 건축민원 포털을 이용하면 누구나 무료로 건축물대장을 열람할 수 있습니다. 건축물대장 상단에 노란색 바탕으로 위반건축물이라는 표기가 나타나 있다면 해당 건물은 현재 법적으로 문제가 있는 상태입니다. 만약 이 표기가 없다면 일단 안심할 수 있지만 대장 하단의 변동 이력이나 현장 실측을 통해 숨겨진 위반 요소가 있는지 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋습니다.

실생활에서 흔히 발견되는 위반 요소들은 다음과 같습니다.

• 거실이나 안방으로 확장된 아파트 베란다와 발코니 중 허가받지 않은 부분
• 다가구 주택 내부의 벽체를 임의로 변경하여 세대 수를 늘린 경우
• 상가 건물의 복도나 계단실을 무단으로 점유하여 창고나 영업 공간으로 활용하는 경우
• 단독주택 옥상에 가설건축물 신고 없이 조립식 패널로 방을 증축한 경우
• 주차장 공간을 막아서 다른 용도로 사용하는 경우

위반건축물에 숨겨진 오해와 진실

위반건축물과 관련된 가장 흔한 오해 중 하나는 시간이 지나면 자연스럽게 시효가 지나 합법화된다는 생각입니다. 건축법 위반 사항은 공소시효나 취득시효가 적용되지 않기 때문에 30년 전에 지어진 불법 증축이라 할지라도 구청 적발 대상이 되면 언제든지 시정명령이 떨어집니다.

또한 전 소유자가 위반 행위를 했다는 사실을 몰랐거나 매매 당시 공인중개사로부터 아무런 안내를 받지 못했다고 하더라도 현재의 소유자에게 모든 책임이 전가됩니다. 행정청은 건물의 과거 이력을 따지기보다 현재의 소유주에게 원상복구 명령이나 이행강제금을 부과하기 때문에 부동산을 취득할 때 매수인의 각별한 주의가 요구됩니다.

일부 사람들은 이행강제금을 매년 성실하게 납부하면 합법적으로 건물을 계속 사용할 수 있다고 오해하기도 합니다. 이행강제금은 벌금을 내고 건물을 불법 상태로 계속 유지하는 면허가 아니며 행정청은 시정이 완료될 때까지 매년 반복해서 강제금을 부과할 수 있습니다. 심지어 특정 횟수 이상 부과되면 영업허가 제한이나 재산 압류 등 강력한 추가 제재를 받을 수 있습니다.

위반건축물 처분을 최소화하고 비용을 아끼는 실용적인 대처법

만약 소유한 건물이 위반건축물로 적발되었다면 무조건 당황하여 방치하기보다는 상황에 맞는 합리적인 대응 전략을 세워야 합니다. 가장 먼저 해야 할 일은 구청 건축과의 담당 주무관을 찾아가 구체적인 위반 내용을 파악하고 시정 가능한 범위가 어디까지인지 확인하는 것입니다.

간혹 건축법 개정이나 조례 변경으로 인해 과거에는 위반이었던 부분이 현재는 합법화될 수 있는 요건을 갖추게 되는 경우가 있습니다. 예를 들어 용도변경 허가 기준이 완화되었거나 주차장 대수 산정 방식이 변경된 경우 전문가의 도움을 받아 양성화 신청을 하면 위반 꼬리표를 떼어낼 수 있습니다.

양성화가 불가능하다면 자진 철거를 통해 이행강제금 폭탄을 피하는 것이 장기적으로 가장 비용 효율적인 방법입니다. 무리하게 버티며 이행강제금을 수년간 납부하는 금액이 철거 비용과 재시공 비용을 훨씬 초과하는 경우가 많기 때문입니다.

건축사나 행정사 같은 전문가의 자문을 구하는 것도 현명한 방법입니다. 불법 증축된 면적이 소규모이거나 건축법상 허용 오차 범위 내에 있는 경우 합법적인 도면 수정과 구조 검토를 통해 구제받을 수 있는 길이 열리기도 합니다.

위반건축물과 관련된 자주 하는 질문

위반건축물도 전세를 놓거나 월세를 받을 수 있는지 묻는 임대인들이 많습니다. 법적으로 위반건축물이라도 임대차 계약 자체는 유효할 수 있지만 전세대출이 거절되거나 주택도시보증공사의 보증보험 가입이 불가능한 경우가 대부분입니다. 이로 인해 세입자를 구하기 어렵고 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있으므로 임대 목적의 건물이라면 반드시 사전에 해결해야 합니다.

경매로 위반건축물을 낙찰받는 것에 대한 문의도 끊이지 않습니다. 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다는 장점이 있지만 낙찰 이후 발생하는 이행강제금과 원상복구 비용은 모두 낙찰자의 몫이 됩니다. 간혹 양성화 특별법 시행을 기대하고 무리하게 입찰하는 경우가 있으나 특별법의 대상과 기준은 매번 매우 까다롭게 한정되므로 섣부른 기대로 접근하는 것은 위험합니다.

구청에서 단속반이 나오는 기준은 주로 주변 주민의 민원 제기나 항공 사진 판독을 통해 이루어집니다. 따라서 눈에 띄지 않게 오랫동안 유지되어 왔더라도 인테리어 공사나 이웃과의 갈등 등으로 인해 언제든지 불시에 적발될 수 있음을 명심해야 합니다.