위반건축물 표시가 있는 집은 매매할 때 어떤 문제가 생길까?

집을 구하다가 위반건축물이라는 말을 들었을 때

부동산 시장에서 내 집 마련을 꿈꾸며 발품을 팔다 보면 가격이 주변 시세보다 현저히 저렴하거나 조건이 유독 좋은 매물을 발견하곤 합니다. 하지만 등기부등본이나 건축물대장을 떼어보는 순간 노란색 글씨로 적힌 위반건축물이라는 딱지를 마주하게 되면 당황스러움과 함께 깊은 고민에 빠지게 됩니다. 이 표시는 해당 건물이 건축법을 위반하여 지어졌거나 용도 변경되어 관할 관청으로부터 행정처분을 받은 상태임을 의미합니다. 단순히 글자 하나가 붙어 있는 것에 불과해 보이지만, 실제 부동산 거래와 실생활에서는 엄청난 파장을 몰고 올 수 있는 중대한 요소입니다.

많은 사람들이 이 표시를 대수롭지 않게 여겼다가 큰 금전적 손해를 입거나 주거 안정을 해치는 상황을 겪습니다. 집값이나 전세보증금이 저렴하다는 이유로 덜컥 계약했다가는 은행 대출 거절, 이행강제금 폭탄, 전세금 반환의 어려움 등 삼중고를 겪을 수 있습니다. 따라서 위반건축물이 정확히 무엇이고 어떤 문제를 야기하는지, 그리고 매매 시 피해야 할 것과 대처해야 할 것은 무엇인지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

위반건축물이 생기는 대표적인 유형

건축물이 법을 위반하게 되는 원인은 다양하지만, 일상에서 흔히 접할 수 있는 몇 가지 전형적인 사례들이 있습니다. 다가구 주택이나 빌라에서 가장 빈번하게 발생하는 위반 사항을 이해하면 어떤 매물이 위험한지 감을 잡는 데 큰 도움이 됩니다.

• 베란다나 테라스를 무단으로 확장하여 거실이나 방으로 사용하는 경우
• 다가구 주택이나 다세대 주택에서 가구 수를 임의로 늘려 세대별 쪼개기를 한 경우
• 근린생활시설로 허가받은 상가 건물을 주거용 공간으로 개조하여 사람이 사는 경우
• 건물 옥상이나 주차장 부지에 허가받지 않은 가죽 구조물이나 창고를 설치한 경우
• 필로티 구조의 1층 주차장 공간을 막아서 상업 공간이나 방으로 용도를 변경한 경우

이러한 위반 건축 행위들은 주로 공간을 더 넓게 쓰거나 임대 수익을 극대화하기 위해 이루어집니다. 하지만 건축물대장에 노란색으로 위반건축물 표기가 등재되면 관할 구청으로부터 원상복구 명령이 떨어지며, 이를 시정할 때까지 매년 이행강제금이 부과됩니다.

매매할 때 마주하게 되는 현실적인 문제들

위반건축물을 매입하거나 임차할 때 발생하는 가장 큰 난관은 금융상의 제약입니다. 일반적인 주택담보대출이나 전세대출을 받을 때 은행은 건축물대장을 필수적으로 확인합니다. 이때 위반건축물로 등재되어 있다면 시중 은행에서는 대출을 아예 거절하거나 대출 한도를 터무니없이 낮게 책정합니다.

현금 동원력이 충분하지 않다면 대출이 막히는 순간 계약을 진행하는 것 자체가 불가능해집니다. 또한 향후 집을 다시 되팔 때도 똑같은 문제가 반복되기 때문에 환금성이 극도로 떨어집니다. 싸게 살 수는 있지만 나중에 팔 때도 싸게 내놓거나 팔리지 않아 애를 먹을 수밖에 없는 구조입니다.

행정적인 불이익도 무시할 수 없습니다. 위반건축물 소유자에게는 매년 시세나 시가표준액을 기준으로 산정된 이행강제금이 부과됩니다. 위반 면적이나 성격에 따라 수십만 원에서 수백만 원에 달하는 금액이 매년 고지되므로, 저렴하게 집을 산 경제적 이득이 몇 년만 지나면 이행강제금으로 다 사라지는 결과를 낳을 수 있습니다.

전세 거래 시 특별히 주의해야 할 점

매매뿐만 아니라 전세로 들어갈 때도 위반건축물은 치명적일 수 있습니다. 특히 빌라나 다세대 주택의 경우 전세 사기나 보증금 미반환 위험과 맞물려 큰 피해로 이어집니다.

가장 큰 문제는 주택도시보증공사 등의 전세보증금 반환보증보험 가입이 거절될 확률이 매우 높다는 점입니다. 보증보험 가입이 안 되면 임대인에게 문제가 생겼을 때 내 소중한 보증금을 안전하게 지키기 어려워집니다. 또한 집이 경매로 넘어갔을 때 위반건축물이라는 딱지 때문에 낙찰가가 낮게 형성되어 배당 순위에서 밀려 보증금을 전액 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다.

오해와 진실

위반건축물에 대해 시장에 퍼져 있는 잘못된 정보들이 많습니다. 이러한 오해를 바로잡아야 정확한 판단을 내릴 수 있습니다.

• 시간이 지나면 자연스럽게 해제된다는 오해는 틀렸습니다. 관할 관청에서 원상복구를 하거나 합법화할 수 있는 요건을 갖추어 추인 받기 전에는 절대 저절로 사라지지 않습니다.
• 매매 계약 당시 공인중개사가 위반 사실을 고지하지 않았다면 책임이 모두 중개사에게 있다는 생각도 위험합니다. 중개사가 설명했더라도 계약서에 서명하고 잔금을 치렀다면 매수인 역시 책임을 일부 떠안게 될 수 있습니다.
• 이행강제금만 성실히 내면 법적으로 아무 문제가 없다는 생각도 오답입니다. 이행강제금은 벌금을 내고 불법을 유지하는 개념이 아니라, 원상복구를 할 때까지 강제하는 수단이므로 관청에서 지속적인 시정명령과 함께 영업 정지나 단전, 단수 등의 추가 조치를 취할 수 있습니다.

양성화 조치와 예외적인 상황

간혹 정부나 지방자치단체에서 한시적으로 특정 기간 동안 지어진 위반건축물에 대해 양성화 기회를 주기도 합니다. 이를 특정건축물 정비에 관한 특별조치법이라고 부르며, 흔히 양성화라고 표현합니다.

일정한 기준을 충족하는 소규모 주거용 건축물에 한해 이행강제금을 일정 부분 납부하면 합법적으로 건축물대장의 위반 표기를 지워주는 제도입니다. 하지만 이 양성화 조치는 상시 열려 있는 것이 아니라 수년에 한 번 아주 예외적으로 특별법이 통과될 때만 시행됩니다. 따라서 현재 위반건축물인 상태의 매물을 사면서 언젠가 양성화되겠지라는 막연한 기대감을 가지는 것은 매우 위험한 도박에 가깝습니다.

부동산 전문가들의 실전 조언

현장의 공인중개사나 부동산 전문 변호사들은 가급적 위반건축물 매매를 피하라고 입을 모아 조언합니다. 그럼에도 불구하고 예산이 턱없이 부족하거나 상가 주택 등으로 확실한 투자 수익을 낼 수 있는 능력이 있다면 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

반드시 관할 구청의 건축과 담당 주무관을 직접 만나 어떤 부분이 위반되었는지 확인하고, 원상복구가 물리적으로 가능한지, 비용이 얼마나 드는지 산출해봐야 합니다. 간혹 매도인이 원상복구를 조건으로 매매 계약을 제안하는 경우도 있습니다. 이럴 때는 구두 약속에만 의존하지 말고, 계약서 특약사항에 원상복구의 시한과 비용 부담 주체를 명확히 기재해야 하며, 복구가 완료되고 건축물대장상 위반 표기가 말소된 것을 확인한 후에 잔금을 지급하는 안전장치를 마련해야 합니다.

위반건축물 관련 자주 묻는 질문

Q. 이전에 살던 사람이 위반 건축을 했는데 왜 지금의 제가 이행강제금을 내야 하나요?

A. 건축법상 이행강제금과 원상복구 의무는 위반 행위 당시의 행위자가 아니라 현재의 소유자에게 부과됩니다. 따라서 매매 계약을 맺는 순간 과거에 누가 위반했든 상관없이 현재 등기부상 소유자에게 모든 책임이 승계됩니다. 그래서 매수 전 위반 여부를 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

Q. 건축물대장에는 위반건축물이라고 안 나오는데 등기부에만 나와 있을 수도 있나요?

A. 보통은 건축물대장에 노란색으로 위반건축물 표시가 먼저 등재됩니다. 이것이 누적되거나 행정 조치가 이어지면서 등기부등본에까지 영향을 미치는 경우가 많습니다. 반대로 건축물대장에는 표기되어 있는데 등기부에는 아직 반영되지 않은 경우도 있으므로 반드시 두 서류를 모두 떼어보고 크로스 체크를 해야 합니다.

Q. 베란다 확장이 되어 있는 빌라인데 다들 이렇게 살아서 괜찮지 않나요?

A. 주변 빌라들이 대다수 베란다를 확장해서 살고 있다고 해서 그것이 합법이 되는 것은 아닙니다. 단속에 적발되지 않아 유예되고 있을 뿐이며, 민원이 발생하거나 구청의 일제 단속 기간에 걸리면 언제든 위반건축물로 등재될 수 있습니다. 대중적으로 흔한 불법 확장이라 하더라도 리스크는 고스란히 구매자의 몫으로 남게 됩니다.