위반건축물에 대한 행정대집행과 이행강제금의 차이

위반건축물에 세상이 바뀔 때 알아야 할 모든 것

건물을 매입하거나 임대하여 사용할 때 혹은 내 집을 조금 더 넓게 쓰기 위해 리모델링을 하거나 베란다를 확장하는 과정에서 뜻하지 않게 위반건축물이라는 딱지가 붙는 경우가 있습니다. 뉴스나 주변에서 흔히 듣게 되는 단어이지만 정확히 어떤 의미이며 나에게 어떤 불이익이 찾아오는지 제대로 아는 사람은 그리 많지 않습니다. 위반건축물과 관련된 가장 대표적인 제도가 바로 행정대집행과 이행강제금입니다. 이 두 가지 개념은 이름부터 생소하고 어려워 보이지만 건물을 소유하고 관리하는 사람이라면 반드시 알아야 하는 실생활의 필수 지식입니다. 이번 글에서는 두 제도의 명확한 차이점부터 실제로 부딪혔을 때 현명하게 대처하는 방법까지 알기 쉽게 풀어보겠습니다.

위반건축물은 어떻게 만들어지고 왜 문제가 될까

건축물을 지을 때는 관할 관청으로부터 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 그리고 승인된 설계도면 그대로 완공되어야 비로소 사용승인을 받을 수 있습니다. 하지만 완공 이후나 리모델링 과정에서 허가받지 않은 면적을 늘리거나 옥상을 무단으로 증축하고 창고를 달아내는 등의 행위가 발생하면 이는 모두 건축법 위반에 해당합니다. 흔히 옥탑방을 불법으로 개조하거나 상가 건물의 테라스에 어닝을 설치하고 벽을 세워 실내처럼 사용하는 것들이 대표적입니다. 관청의 단속에 걸리거나 이웃의 신고로 인해 위반건축물로 등재되면 건축물대장에 붉은색 글씨로 위반건축물이라는 낙인이 찍히게 됩니다. 이렇게 되면 은행에서 대출을 받기 어려워지고 매매나 임대가 힘들어지며 정기적으로 금전적 제재를 받게 되는 등 막대한 경제적 손실로 이어집니다.

행정대집행과 이행강제금의 개념 파악하기

관할 관청에서 위반건축물을 적발하면 원상복구를 하라는 시정명령을 내립니다. 스스로 철거하거나 고치면 가장 좋겠지만 이를 무시하는 경우가 많습니다. 이때 국가나 지자체가 건물의 안전, 공익상의 목적 등을 이유로 소유자 대신 직접 건물을 철거하거나 시정하는 조치를 행정대집행이라고 합니다. 반면에 이행강제금은 스스로 시정할 때까지 돈으로 압박을 가하는 제도입니다. 즉 행정대집행은 관청이 직접 철거하고 그 비용을 건물주에게 청구하는 물리적 강제 집행이며 이행강제금은 말을 안 들을 때마다 벌금 성격의 돈을 주기적으로 부과하여 심리적 경제적으로 압박하는 제도라고 이해하면 쉽습니다.

두 제도의 결정적인 차이점 비교

행정대집행과 이행강제금은 위반건축물을 바로잡기 위한 수단이라는 점은 같지만 실행 방식과 목적에서 큰 차이를 보입니다. 다음의 내용을 통해 두 제도의 특징을 확실하게 구분할 수 있습니다.

• 강제성의 종류: 행정대집행은 물리적인 철거와 복구를 직접 실행하는 것이고 이행강제금은 금전적 부담을 주어 자발적인 철거를 유도하는 방식입니다.
• 부과 횟수: 행정대집행은 원칙적으로 일회성 조치에 가깝습니다. 하지만 이행강제금은 위반 사항이 시정될 때까지 매년 반복해서 부과될 수 있습니다.
• 적용 대상의 차이: 공익을 해치고 위험성이 매우 높아 급하게 철거해야 하는 건축물에는 행정대집행이 주로 고려되며 일반적인 무단 증축이나 용도 변경 등의 경우에는 이행강제금이 주로 부과됩니다.
• 비용 청구 방식: 행정대집행을 시행하면 소요된 모든 철거 비용을 건물주에게 청구하며 이를 내지 않으면 재산 압류 등의 강제징수가 들어갑니다. 이행강제금 역시 체납 시 가산금이 붙고 재산 압류로 이어집니다.

이행강제금은 어떻게 계산되고 부과되는가

많은 분들이 가장 두려워하는 것이 바로 이 이행강제금입니다. 한 번 내고 끝나는 것이 아니라 말을 들을 때까지 매년 통지서가 날아오기 때문입니다. 이행강제금의 액수는 시가표준액을 기준으로 위반 면적에 비례하여 산정됩니다. 과거에는 대형 건물의 불법 증축에 대해서만 부담스러운 금액이 부과되었지만 법이 개정되면서 서민들이 거주하는 주택이나 다세대 주택의 소규모 위반 사항에 대해서도 감경 혜택이나 부과 기준이 세밀화되었습니다.

예를 들어 주거용 건축물의 경우 면적이나 위반 성격에 따라 감경을 받을 수 있는 조항들이 존재합니다. 임대차 계약 과정에서 속아서 위반건축물을 떠안게 된 선의의 임차인을 보호하기 위한 제도적 장치도 일부 마련되어 있습니다. 다만 주거용인지 상업용인지 혹은 영리를 목적으로 위반 행위를 했는지에 따라 이행강제금의 요율이 달라지며 영리 목적의 위반이라면 일반 기준보다 훨씬 가중된 금액 폭탄을 맞을 수 있으므로 주의해야 합니다.

행정대집행의 실제 집행 절차와 주의사항

행정대집행은 아무 때나 포크레인을 동원해 부수어버리는 것이 아닙니다. 엄격한 법적 절차를 거쳐야만 비로소 실행될 수 있습니다.

• 1차 시정명령: 위반건축물로 판명되면 관청에서 일정 기간 내에 자진 철거하라는 공문을 보냅니다.
• 2차 계고장 발송: 기한 내에 시정하지 않으면 언제까지 철거하지 않을 경우 행정대집행을 하겠다는 경고성 계고장을 다시 발송합니다.
• 대집행 영장 통지: 실제로 집행할 시기와 책임을 명시한 대집행 영장을 건물주에게 통지합니다.
• 실제 철거 집행 및 비용 청구: 지정된 날짜에 용역업체와 공무원들이 출동하여 강제로 철거를 진행하고 소요된 비용을 청구합니다.

이 과정에서 건물주가 반발하더라도 공무집행 방해로 처벌될 수 있으며 철거 비용 또한 생각보다 훨씬 비싸게 청구되는 경우가 많기 때문에 계고장 단계에서 빠르게 자진 철거하는 것이 금전적으로 가장 현명한 선택입니다.

위반건축물에 대한 흔한 오해와 진실

부동산 시장에는 위반건축물과 관련해 잘못 알려진 소문들이 많습니다. 대표적인 오해 몇 가지를 짚어보겠습니다.

시간이 지나면 자연스럽게 양성화되어서 괜찮아진다는 믿음은 아주 위험합니다. 정부는 아주 드물게 특정 기간을 정해 소규모 주택에 한해 일시적으로 양성화 기회를 주기도 하지만 이는 매우 예외적인 경우입니다. 내가 건물을 매수할 때 양성화될 것이라 기대하고 샀다가 영원히 불법 건축물로 남는 경우가 훨씬 많습니다. 또한 이행강제금을 매년 꼬박꼬박 내기만 하면 법적으로 합법적인 건물이 되는 것으로 착각하는 사람도 있습니다. 이행강제금을 낸다고 해서 위반건축물 딱지가 떼어지는 것은 아니며 등기부에 영원히 기록이 남아 재산권 행사에 제약을 받게 됩니다.

현명한 대처와 비용 효율적인 해결 방법

이미 위반건축물로 지정되었다면 넋 놓고 있기보다 가장 손실이 적은 방향으로 해결책을 찾아야 합니다. 가장 추천하는 방법은 관할 관청의 건축과 담당 주무관을 찾아가 현재 상황을 솔직하게 상담하고 가장 현실적인 시정 방법을 조율하는 것입니다.

전문 건축사나 행정사의 도움을 받는 것도 방법입니다. 무조건 철거하는 것이 답이 아니라 합법적으로 추인받을 수 있는 구조라면 설계를 변경하여 적법한 건축물로 바꿀 수 있는지를 검토해봐야 합니다. 만약 철거가 불가피하다면 관청에서 강제로 대집행을 하거나 과도한 이행강제금이 누적되기 전에 직접 철거업체를 선정하여 원상복구를 진행하고 관청에 확인을 받는 것이 비용을 아끼는 가장 확실한 지름길입니다.

자주 묻는 질문으로 알아보는 궁금증 해결

Q: 위반건축물인 줄 모르고 전월세 계약을 맺었습니다. 전세자금대출이나 보증금 반환에 문제가 생기나요?

A: 네, 문제가 생길 확률이 매우 높습니다. 위반건축물은 전세대출 상품의 대상에서 제외되는 경우가 많으며 대출 연장이 거부될 수 있습니다. 또한 보증금 보호를 위한 확정일자나 전세보증금반환보증 가입에도 제동이 걸릴 수 있으므로 계약 전에 반드시 건축물대장을 확인해야 합니다.

Q: 이행강제금은 평생 납부해야 하나요?

A: 위반 상태를 해소하고 원상복구를 마칠 때까지는 매년 부과됩니다. 즉 불법 증축물을 철거하거나 허가받은 상태로 되돌린 후 관청에 신고하여 승인을 받으면 더 이상 부과되지 않습니다.

Q: 매매 계약을 할 때 매도인이 위반건축물인 사실을 숨겼다면 계약을 취소할 수 있나요?

A: 중요한 계약 조건에 대한 고지 의무 위반에 해당할 수 있으므로 계약 해제 및 손해배상 청구가 가능합니다. 다만 계약서 특약사항이나 중개인의 설명 여부에 따라 다툼의 여지가 있을 수 있으므로 전문적인 법적 조력을 구하는 것이 안전합니다.